5月1日まで大家が強気になれる“構造的理由”

今ロンドンで賃貸契約の更新や新規契約をするのは、
借り手にとって極めて不利なタイミングです。

その理由は明確です。

2026年5月1日から、イングランドでは
Renters’ Rights Act（借家人権利法）が施行され、
賃貸市場のルールが大きく変わるからです。

しかし――

重要なのはここです。

5月1日までは、まだその新ルールは適用されません。

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まず冷静に押さえるべき事実

現行制度のもとでは：

• 契約更新時の家賃は基本的に自由に設定可能
• 固定契約の満了時には市場価格に近い水準へ引き上げ可能
• Section 21（理由なし退去通知）もまだ使える

つまり、

「嫌なら出ていけばいい」

という圧力は、今はまだ機能します。

ここを誤解して強気に出ると、本当に退去という結果になりかねません。

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ではなぜ今、異常な値上げが起きているのか？

理由はシンプルです。

5月1日以降、大家の自由度が大幅に下がるからです。

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5月1日から何が変わるのか？

① 固定契約（AST）が廃止

現在主流の
Assured Shorthold Tenancy（固定契約）は廃止され、
原則「定期契約」に移行します。

これにより：

• 契約満了時の一括値上げという概念が消える
• 契約終了をテコにした圧力が弱まる

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② 家賃値上げは年1回のみ

新制度では：

• 値上げは年1回まで
• 正式なSection 13通知が必要
• 値上げ額は市場相場と照合され得る
• テナントはFirst-tier Tribunalで争える

つまり、
今のような“契約更新で一気に上げる”戦術が使いにくくなります。

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③ Section 21（理由なし退去）の廃止

大家が最大の交渉カードとして持っていた
「理由なし退去通知」が消えます。

これは市場構造を根本から変えます。

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では、5月1日前に交渉は無理なのか？

ここが本題です。

確かに、

5月1日までは家賃は自由に上げられる

これは事実です。

しかし、だからと言って
「借り手は完全に無力」ではありません。

重要なのは、

“強気に戦う”のではなく、“合理的に落としどころを作る”こと。

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補填すべき現実的な交渉戦略

① 大家もリスクを抱えている

空室リスクは常に存在します。

• 新規募集にかかる時間
• 仲介手数料
• 空室期間の損失
• 新制度下での運営不確実性

今は貸し手市場とはいえ、
空室はゼロリスクではありません。

「現テナントの安定」は一定の価値があります。

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② 5月1日以降は“追い出しにくくなる”のは事実

新法施行後は：

• 理由なし退去が不可
• 値上げは年1回
• Tribunalで争われる可能性あり

大家もこれを理解しています。

だからこそ今、

「今後数年分を先に確保したい」

と動いているわけです。

この心理を理解していれば、

「極端な値上げで退去されるより、適度な増額で安定運用」

という選択肢も合理的だと示せます。

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③ 強気ではなく“冷静な現実提示”

危険なのは、

「5月からあなたは上げられませんよ」と挑発的に言うこと。

それは逆効果になり得ます。

代わりに、

• 現在の市場相場データを提示
• 長期入居の意思を示す
• 退去コストの現実を示唆
• 合理的な増額案を提示

つまり、

“戦う”のではなく
“数字で冷静に着地させる”交渉です。

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結論：今は不利だが、完全に詰みではない

確かに今は：

✔ 契約更新で自由に上げられる
✔ Section 21も使える
✔ 強く出れば退去の可能性もある

これは変えられない現実です。

しかし同時に、

✔ 大家も5月以降の不確実性を抱えている
✔ 空室リスクは現実にある
✔ 安定入居は価値がある

つまり、

「新法を盾に強気に出る」のではなく、
「新法後の市場構造を踏まえた合理交渉」なら現実的に機能する。

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今は“駆け込み値上げ期間”

多くの家主が今、最大値まで吊り上げようとしているのは事実です。

しかし、

知識がある借り手は、

• 感情的に反発せず
• 法律を誤解せず
• 退去リスクを理解し
• 冷静に数値交渉する

ことで、値上げ幅を最小限に抑える余地はあります。