ロンドンの不動産業界の仕組み 以前ロンドンの不動産業界の仕組みは日本とは違うというお話をしたかと思いますが、復習の意味で再度説明します。ロンドンは家主が利用する不動産会社を選びます。不動産会社は、家主から物件の宣伝をしてもいいと言われない限り勝手に物件を紹介することはできません。つまりAという不動産会社とBという不動産会社は宣伝している物件が違うのです。 では、家主はどういった基準で不動産会社を選ぶのか？ 家主が不動産会社をどういった基準で選んでいるのかといいますと、下の理由が主な理由となってきます。 もし、あなたが家主なら１と２はだいたいわかりますよね。安くて質のいいサービスを受けたいのは世界中どこでも同じです。でも３の提示される家賃とはどういう意味なのでしょうか。ロンドンには、家賃の相場というものがありそうでありません。不動産会社に「この家の家賃は３，０００ポンドです。」と言われれば、その値段が家賃となるのです。つまり、まったく同じ物件でも不動産会社Aと不動産会社Bで宣伝する家賃が違う場合が生じるのです。これってフェアじゃないですよね。 どのくらい家賃の違いがあるのか？ 不動産会社によって宣伝する物件の家賃が違ってくるのは理解していただけたかと思います。ではどのくらい家賃の違いがでてくるのか？例えば、3ベッドのセミディタッチハウスですと、比較的リーズナブルな家賃を提示する動産会社ですと月2,200～2,600ポンド。これが高い家賃を提示する不動産会社ですと、月2,800～3,200ポンド。安く家賃を提示する不動産会社に比べて高く家賃を提示する不動産会社は、家賃がなんと25％も割高になってしまっているのです。 高い家賃で契約したからと言って文句が言えない 高い家賃で契約したことに気づき、不動産会社に文句を言っても後の祭りで、家賃が変更されることはありません。家賃が高いから物件の質がいいというのも一概に言えないのがロンドンの賃貸物件なのです。新築のマンションでも水漏れや電気系統の故障が頻繁に起こるのがロンドンです。 高い家賃で契約しないためにどうすればいいのか？ 家賃の相場がわからないのに高いか安いかなんてわからないから対策しようがないと思われていませんか？そんなことはありません。相場がわからないならリサーチするしかありません。ロンドンで物件を探すとき、まずチェックしなければいけない下の2つのウェブサイトがあります。 RightmoveZoopla この2つのウェブサイトをチェックすれば、賃貸物件の相場が一目でわかります。エリアごとの検索になるので、自分が住みたいと思っているエリアに絞って家賃の相場が一目でわかります。 家賃が高めと言われている不動産会社では絶対に契約しない ロンドンには相場よりも家賃が高いと言われている不動産会社が数社あります。そんな不動産会社とは契約しないようにしましょう。ちなみにですが、ロンドンで有名な高い家賃を提示する不動産会社ですが、下の会社となります。 FoxtonMartin Gerrardロンドン東京プロパティーサービスリダック・ストラットンズ ※おススメの不動産会社ではないのでリンクはつけませんのでご了承ください。 高い家賃でも予算内に収まっているからと安心はできません。ロンドン市内の家賃は毎年馬鹿みたいに上昇しているため、1年目は予算内でも2年目に10％の値上げとか普通にありますので2年目に退去しなければならないといった状況をさけるためにも家賃の相場を知り、家賃交渉をしっかりしましょう。日本人だからとなめられないようにしましょう。
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日本人にはあまり聞きなれない賃貸契約前のレファレンスチェック
日本人の英語力がどんどん高くなるにつれ、英系企業のサービスを利用するひとが増えてきました。というか、日本人向けのサービスを提供する会社はコロナパンデミック以降減少傾向にあるので現地のサービスを使わざるをえないといった状況です。そこで、今日は英系不動産を利用する際に注意しなければいけないレファレンスチェックについてお話します。 レファレンスチェックとは？ では、レファレンスチェックとは、いったい何なのでしょうか。簡単に説明しますと、審査です。ロンドンで賃貸物件を契約したいとなった場合に不動産会社が知りたいのは「仕事は何をしていて、年収はどのくらいあるのか」につきます。英国では、家賃を滞納するひとが年々増えており、大きな社会問題となりつつあります。そこで、家賃の支払い能力があるのかが賃貸物件の契約をスムーズにしてくれる鍵なのです。 自分の支払い能力を知りたい 支払い能力とひとえに言いますが、いったい自分には毎月いくらぐらいの家賃が相応なのか。答えは簡単です。下の式をご覧ください。 年収 ÷ 30 ＝ 月の家賃 年収10万ポンドのひとの場合ですが、上の式に当てはめると月3,333ポンドという計算になります。自分には貯金もあるので、月にもっと支払えるという場合も同じ計算式が採用されます。 貯金額 ÷ 30 ＝ 月の家賃 貯金額が10万ポンドあったとした場合、毎月の家賃は3,333ポンドですので、上の3,333ポンドと合わせると月6,666ポンドの賃貸物件の契約が可能になるということです。 日本人はレファレンスチェックが通らない？ 日本人は英国での金銭の支払い記録がないので、レファレンスチェックが通らないという嘘の情報を教えてくれるひとがたまにいますが、そんなことはりません。日本人だろうが、ドイツ人だろうが、アメリカ人だろうが、この国に初めて来たひとでも収入の証明さえできれば、レファレンスチェックは通ります。 無職のひとは賃貸物件を借りることができないのか？ 無職のひとでも賃貸物件を契約することはできます。ただし条件として、銀行に十分な貯蓄があること。先ほど言いましたように、貯金も収入とみなされます。では、職もない、貯金もないひとは賃貸物件を借りられないのかといいますと、正直難しいですね。たまに、海外での仕事をリモートでやりながら英国に移住してくるひとがいますが、ここで言う収入の証明というはあくまで英国内での収入に限ります。 審査を受けずに賃貸物件を契約する方法 審査など煩わしい手続きを端折って契約する方法も、実はあります。通常の賃貸契約は1年契約となります。家主がいちばん気にしているのは、家賃の滞納です。では、家賃を契約の満了まで先払いするという条件であれば、その心配がなくなり、審査という煩わしい手続きを省くことができます。2021年1月から英国は香港からの移民を受け入れていますが、多くの香港人は1年分の家賃を先払いすることによって審査をしないで済んでいます。 レファレンスチェックが通らなかったときのペナルティは？ もし、仮に気に入った物件が見つかり、申し込みをしたとします。レファレンスチェックをする前に、不動産会社に手付金（ホールディングデポジット）を支払なければいけません。手付金は１週間分の家賃と法律で決まっています。手付金を支払うとレファレンスチェックが始まります。すべてインターネット上で行われるので、オフィスに出向く必要はありません。英国でいちばんメジャーなレファレンスチェック会社はHomeLetです。HomeLetからリンク付きのメールが送られてきますので、迅速にオンラインフォームの入力をします。フォームの内容は、名前、勤め先、現住所（ホテルの場合はホテル）などの簡単な情報です。もっとも重要なのは、勤め先の連絡先です。ここには会社の人事、または総務の担当者の電話番号とメールアドレスを入力します。間違った担当者の連絡先を入れたりしますと、雇用と収入の証明が遅れ、レファレンスチェックが通らない場合もありますので注意してください。オンラインフォームの入力が終わりますと、そこから調査が行われ、不動産会社に結果が送られています。もし、万が一あなたの収入が規定に満たなかったり雇用形態に問題があったりした場合は、Not acceptable（審査が通りませんでした）というレポートが不動産会社に届きます。その場合は、手付金が不動産会社に没収されてしまいます。時々ですが、調査会社で働くひとも人間ですので、ミスをすることもあります。もし、調査結果に不服がある場合は、すぐに不動産会社に文句を言いましょう。 日本人が、現地不動産会社からあまり好かれない理由 日本人は物件をとてもキレイに使ってくれますし、家賃の支払いも期日をしっかり守ってくれますが、あまり現地の不動産会社には人気がありません。理由は２つあります。 物件に対しての注文が多すぎる 家具を交換してほしい、エアコン付けてほしい、絨毯をフローリングにしてほしい、などなど。私が過去に受けた注文でいちばんショックだったのが、シャワーしかない家に浴槽を付けてくほしいと言われたときです。もちろん、そのひとの申し込みは丁重に断られました。 契約内容が家主向けではない 以前も何度か話しましたが、契約期間中にテナント側から途中解約ができるという条件が必須ということです。基本的にこの条件を現地不動産会社に伝えても、担当者は家主にさえ伝えないケースがほとんどです。 少し最後話が脱線しましたが、お金さえ積めばロンドンでの賃貸契約に困ることはないということです。
現地不動産会社を通して賃貸契約するときの注意点
以前にも投稿させていただきました内容で重複する点も多いかと思いますが、最近あまりにも現地不動産会社を通しての賃貸契約に関するトラブルの相談が増えてきましたというのもあって再度、現地不動産会社を通しての賃貸契約するときの注意点について解説します。 なぜ、現地不動産会社との契約が増えてきたのか？ まず、本題に入る前になぜ現地不動産会社を通しての賃貸契約が増えてきたのかという疑問にお答えします。理由はいろいろありますが、ざっくり言いますと下のものになります。 日本人の英語力があがり、現地不動産会社でも契約が簡単にできるようになった 日本人がたくさん住むエリアに住みたくないひとが増えた 会社に歩いて通えるエリアに日系不動産会社がない 上の３つの理由ですが、実はすべて関連しているのです。日本人の英語力があがり、日系の不動産会社に頼る必要性がなくなったので、現地不動産会社を通しての契約が増えたということです。３つめの会社への徒歩圏内といいますと、日系企業の多くがロンドンの都心部に集中していますが、都心部に日系不動産会社はありません。昔は都心部は治安が悪いとか、ゴミゴミしていて環境悪いなどの悪条件が揃っていましたが、今は治安もよくなり、車の排気ガスに関してはウルトラ・ロウ・エミッション（超低排出）規制がはじまり、都心部は排気ガスをたくさん放出する車に対して通行料が課金されるようになり、環境もかなり良くなっています。そもそも日本人の若いひとにとって郊外に暮らすメリットってほとんどありませんからね。都心に住む日本人が増えるのは当たり前と言えばそうですよね。 賃貸契約の際は、契約書をしっかり読もう さて、本題に入りますが、まず現地不動産会社を通して賃貸契約をする際に、必ずチェックしなければいけない項目があります。契約書はだいたい10～15ページぐらいのものになりますが、そんな難しいことは書いていません。テナント（借主）の義務、ランドロード（貸主）の義務、一般的な決まり、特別事項の４つの構成になっています。なかでも注意しないといけないのは、テナントの義務（TENANT’S OBLIGATION）です。テナントの義務というのは基本的に期日通り家賃を支払うということと物件をきれいに使用するということです。 物件をきれいに使用する義務とは 物件をきれいに使用するというのは、ランドロードが定期的に物件にきてチェックするので毎日きれいに掃除しなくてはいけないということではありません。住んでいるときどんなに散らかしたり汚したりしてもいいけど、退去して物件を返却する際には入居時と同じ状態に戻せということです。そのままの内容のことがテナントの義務に記載されていますが、物件をきれいに使用するというのはどういうことなのかという細かい内容も記載されています。例えば、壁に画びょうやクギを打ってはいけないという項目は必ず入っていますが、住む家に写真や絵を壁に掛けたいですよね。その場合、契約書にサインする前にランドロードに許可をもらうようにして、それを特別事項として記載してもらいましょう。物件をきれいに使用するという義務の中に、庭の手入れももちろん含まれています。日本でもやったことのない庭の手入れを英国でするなんて正直無理ですよね。でも、賃貸契約書には100％含まれています。では庭の手入れを怠った場合はどうなるのでしょうか。隣のひとから庭の手入れをするように注意されたり、退去時に法外な金額をランドロードから請求されたりします。庭の手入れに自信がないかたは、ガーデナーを雇いましょう。一回呼ぶごとに30～40ポンドほどとられますが、庭がきれいになり隣のひとから嫌味を言われることもなくなり平和に暮らせます。 退去通知の方法 退去通知のほうほうでもめるケースが意外とあります。退去通知というのは、物件を出ますとランドロードに通知することです。例えば、今より条件のいい物件が見つかったので引っ越したいとなったとき、今住んでいる物件のランドロードに退去したいと通知しなければいけません。通常は1カ月前通知、2カ月前通知、場合によっては3カ月前通知と記載されているときもあります。1カ月前通知がテナントにとって好都合ですが、どうしても2カ月通知じゃないとだめだと言ってくるランドロードもいます。1カ月通知で退去できるように少し頑張って交渉しましょう。 中途解約（BREAK CLAUSE） この中途解約ももめる原因の一つです。駐在で英国にきているひとは、突然会社から「来月日本に帰ってこい！」とか、「来月からタイに行ってくれ！」など突然の人事異動命令を下されるときってあるじゃないですか。そんなときに、中途解約の条項が契約に入っていない場合は、契約終了まで家賃の支払い義務が生じてしまうので気をつけましょう。中途解約の条項が入っていないからどうしようとお困りの方は下記のメールまでご相談ください。info@eikoku-seikatsu.comこのトラブルを回避する方法はいくつかありますが、この投稿に書くことは控えさせていただきます。 物件訪問に関して 退去前の2カ月間の物件訪問に関してですが、ランドロードもしくは不動産会社のひとが24時間前に通知をすれば訪問をすることができるという条項も必ず入っています。あと２カ月で退去が決まっているからと言って毎日知らないひとたちが土足で物件にずかずかと上がりこまれるのもどうかと思います。そこで、24時間通知を48時間通知に変更するように交渉しましょう。それでも現地の不動産会社は今日の午後に訪問してもいいかなど急なお願いをしてくるので、「契約書通り48時間前の通知でお願いします。」とはっきり断りましょう。 日系不動産を通して契約すればトラブルがないと言っているわけではありません。英国にきて英語の契約書にサインするのは日系も英系も同じです。大事なのは契約書にサインをする前に内容を把握して納得したうえでサインをするようにしましょう。
「家は古ければ古いほど良い」のは、お金持っていればの話
イギリスで築浅のマンションに住むのは至難の業です。古い伝統的な住居が好きなひとにはイギリスは天国みたいなところだが、現実問題として窓ガラスは一重、すきま風ぴゅーぴゅー、さらに天井が高いので暖房費がかさんでうかつに外食もできない始末。それに比べモダンなマンションは冬あたたかく、夏はすずしいうえに、光熱費も激安のいいことづくめ。日本でそんなところに住んでいるから、イギリスでわざわざそんなところに住まなくてもいいという考えも賛同します。ただ、私は個人的に寒いのは苦手なので、どうしてもモダンな築浅マンションに魅かれてしまします。そんな私の考えに賛同の方におすすめの物件ですが、ロンドン北部の人気エリア、ウッドサイドパーク（日系スーパー「あたりや」さんもあります）にある寝室が３つ、うちひとつは専用シャワールームつき、メインの浴室には浴槽のほかに別途でシャワー室もついています。まさに天国のようなマンション。詳しくは、ＪＰＳさんのウェブサイトからご覧ください。https://www.jpsinternational.co.uk/property/37/3-bed-flat-to-let-hurley-court-high-road-london/
日系不動産会社がすたれていく理由
皆さんはイギリスに日系不動産会社があるのをご存じでしたでしょうか。イギリスといってもロンドンにしかありませんが…日系不動産会社とはただ単に日本人スタッフが働いているだけの不動産会社のことです。不動産経験者はほぼ０といってもいいでしょう。そんな私もひと昔前は大手の日系不動産会社で働いていました。私も不動産経験なんて一切ありませんでしたが、営業出身ということで採用されました。仕事をはじめていちばん驚いたのは、不動産に関する知識がなくても契約を簡単にとってこられることです。 右も左もわからない日本人が相手だから成り立つ商売 不動産会社に限らず日系と名の付く商売は顧客が異国の地で右も左もわからないうえに現地の言葉を話せないという弱みにうまくつけこんでいます。その証拠にイギリスに長く住んでいる日本人は日系の不動産会社をいっさい利用しません。現地に住んでいる日本人は不動産会社で働いている若いひとより十分イギリスのことを知り尽くしていますので日系の不動産会社が必要ないのです。 日系の不動産会社を使いたくても使えないひともいる イギリスにくる日本人のほとんどが日系不動産会社に物件探しを依頼されていると思われがちですが、実際は違います。イギリスといっても広く日本人が住んでいるエリアは広範囲にわたっています。首都ロンドンに住んでいる日本人は全体の約6割、その他4割は他の都市や小さな町に住んでいます。イギリスで日系不動産会社があるのはロンドンだけで他の都市や町にはありません。つまりロンドン以外の都市や町に住むひとは日系不動産会社を使いたくても使えないのです。 英系不動産会社はサービスの質が悪い？ よく現地不動産会社はサービスの質が悪いというひとがいますが、それは昔の話で今はサービスが悪い会社はすぐにソーシャルメディアでたたかれて会社の評判がガタ落ちするのでサービスの質はかなり上がっています。逆に現地不動産会社のほうがエリアについて知り尽くしているし、日本人がまったく住んでいないようなお洒落なエリアの物件をたくさん持ち合わせているので日本人コミュニティにこだわっていない方にとっては最適です。 日系不動産会社の武器 日系不動産会社の武器といえば、日本語での案内、そして車での送り迎えです。ただ、コロナパンデミックがはじまってから車での送り迎えが密にあたるということで送迎が出来なくなってしまいました。しばらくはこの車での送迎サービスは再開される見通しはありません。日系不動産会社が現地不動産会社に勝るポイントは「日本語での案内」だけとなってしまったのです。 英語力の向上が日系不動産会社を破滅へと追い込む 日系不動産会社を利用するひとの多くは会社から日系不動産会社を利用するように指示されたというひとがほとんどです。それでも最終的には個人の意思を尊重するというのが人事、総務の本音です。英語がペラペラの日本人は日系不動産会社を利用する必要がないのです。私が独自で海外慣れしているひとたちにアンケートをとったところ、海外にきて日本らしいサービスをされるとうれしい反面、気を使う場面も多く疲れると答えたひとが半数以上いました。つまり日本人の日本サービス離れがすでにはじまっているのです。 現地の情報は日本人から聞いた方が入ってきやすいのでは 言語以外にも日系不動産会社を利用するメリットとして「現地の情報を日本語で教えてくれる」というのがあったのもひと昔前の話です。今は、不動産会社の社員自体がイギリスに来て１年にも満たないひとばかりです。そんなひとの知っている情報と「どこに日本のスーパーがある」とか、「どこにおいしいラーメン屋さんがあるか」などインターネットで簡単に調べられる情報だけです。今はインターネット上で得られない情報（しかも日本語で）はないのです。 コロナパンデミックで物件のオーナーが日本人じゃなくてもいいと言い出した ひと昔前は日本人以外のひとに物件に住んでほしくないというオーナーがたくさんいましたが、コロナパンデミックにより日本人の数が減ってしまった現状では日本人以外のテナントさんを探すようになりました。そしてオーナーの日系不動産会社離れがおきています。以前は日系不動産会社でしか扱っていない物件というのがたくさんありましたが、今は日系不動産会社での英系不動産会社どちらに依頼しても同じ物件が紹介されます。 ビジネスの形態が変わる これからは、不動産会社のオンライン化がどんどん進み、店舗型の不動産会社がなくなり日系と現地不動産の格差がなくなっていくと予想されます。オンラインでの物件紹介が主流になってきますと、現地不動産会社のウェブサイトがいろいろな言語に対応したものに変わります。自動翻訳のレベルがどんどん上がっていくなかで、ウェブサイトを見ただけでは日系なのか英系なのかわからなくなってしまいます。なかにはどうしても日本人スタッフに対応してほしいとなった場合でも、日本人コンサルタントを専属契約し必要なときだけズームミーティングなどでコンサル業務を外注するような感じになるのではないでしょうか。 日系不動産会社が消滅するわけおわかりになりましたでしょうか。