今月のおススメ物件ですが、フィンチリーセントラルにある３ベッドルーム・セミディタッチハウスです。フィンチリーセントラルといえばロンドン北部にある大きな日本人コミュニティエリアとして知られています。日本人が多く住む一番の理由は治安がいいということです。ロンドン西部のアクトン、イーリングエリアは全日制の日本人学校があるという理由で多くの日本人が住んでいますが、学校がなければ住みたくないというひとが多いという噂もよく耳にします。さて、おススメの物件ですが、フィンチリーセントラルの閑静な住宅街にあり、近くにビクトリアパークという大きな公園（テニスコートあり）があり、夏の天気の良い日は家族連れでにぎわいます。最寄りのフィンチリーセントラル駅までは徒歩約12分。最寄りのスーパーマーケット「TESCO」までも徒歩10分と立地的には問題ありません。最寄りの小学校は評価の高い「Manorside Primary School」となっております。 物件名 Oakfield Road 所在地 Oakfield Road, Finchley Central, London N６ 家賃（月） £3,500 デポジット 5週間分 間取り オープンプランキッチンのダイニング兼リビングルーム、来客用のダイニングルーム、寝室が３つ、バスルーム 浴室 １つ、バスタブとシャワーが別 トイレ ２つ 面積 128㎡ 家具 有 駐車場 有 最寄り駅 Finchley Central(northern line) 最寄り小学校 Manorside Primary School Zone 4 最寄りスーパー TESCO
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ロンドンの賃貸物件市場に異常な現象がおきている
コロナ禍が落ち着きを見せてきたロンドンではありますが、賃貸物件市場は異常な現象が起きています。何が異常かといいますと物件数です。通常は1月から春先にかけは増加傾向で、夏場には最多となります。ただ今年2022年に関しては物件数が激減しています。 なぜ、賃貸物件数が減ったのか？ 投資対象としての魅力がなくなった １つに金利の引き上げを見越して投資家が物件を手放しているというのもあると思います。Bank of England（イングランド銀行）が今年にはいり、既に2回の金利の引き上げを実施しました。年初に0.25％だった金利ですが、今は1.25％となっており、年内には２％まで上がると言われています。中央銀行の金利が引き上げで個人の住宅ローンの金利も必然と上がり、不動産投資への意欲が落ち、投資手として物件を買うひとが目減りしました。今までは安い金利でローンを組んで物件を購入、維持することができていたが、金利が上がると月々の返済額も増え家賃収入が目減りするどころか、逆にマイナスになってしまうことも想定されます。また、需要と供給のバランスが崩れ物件の価格が下落するという見方をしている投資家が、高く売れるうちに売っておこうということで、賃貸物件を手放すひとも増えたことから物件数が減ったことも説明がつきます。 住み替えをするひとの減少 コロナ禍のロックダウン中はロンドン市内から市外に出ていく人ばかりで、ロンドンから一時期ひとがいなくなりました。結果、多くの家主は家賃を大幅に引き下げでテナントの獲得に躍起となりました。過去2年の間にテナントを獲得した家主は家賃の引き上げをできずに、通常１～２年周期で引っ越しを繰り返すテナントたちも引っ越しをせず、現在の物件に住み続けようというのも賃貸物件を減らしている原因の一つです。 賃貸物件の質が悪くても借り手がつくほど品不足 私もロンドンで賃貸物件を扱い10年ほどたちますが、今年のようなマーケットは経験したことがありません。４，５年前にある家主にこんなボロな物件は借り手がつきませんと言っていたような物件でも市場に出せば１～２日で借り手が見つかってしまう完全な売り手市場です。粗悪な賃貸物件に住むはめになった人たちには申し訳ない気持ちでいっぱいです。最近も私どもで宣伝していた物件で２ベッドルームの物件がノースフィンチリーというところにあったのですが、とにかく通気性が悪く、すぐにカビが発生してしまう物件がありましたが、他の不動産会社が日本人のテナントさんを見つけたという報告を家主から受けました。現在のテナントさんは英国人の男性が２人でシェアフラットとして住んでいるのすが、彼らもカビの発生に悩まされ退去することとなりましたが、新しく入居する方にはそういった情報はいっさい入っていないでしょう。家賃も２，３年前は２ベッドルームのアパートで平均1,400～1,600ポンドが今は1,700～2,000ポンドとなってしまいました。 内覧せず物件を契約するひとがコロナ禍より多い コロナ禍中は、コロナに感染することを恐れて実際に物件に行かず、ビデオを通しても内覧で契約をしてしまうひとがいましたが、今年は内覧の予約を取っている間に物件が他のひとに決まってしまうということで内覧せずに契約してしまうひとの数がコロナ禍中に比べても２倍から３倍に増えました。特に日本人の場合は日本から契約したいというひともいますので、内覧せずの契約がかなり増えているのではないでしょうか。渡英する日や内覧する日を待っているよう余裕などないのです。いいと思ったら即決で契約しなければいい物件に住むことはできない時代になってしまいました。 今後心配されることは？ 今年にはいって賃貸物件の更新をされた方は、恐らくすでに気づいているひともいると思います。そうです、家賃の値上げです。もし今後も賃貸物件数の品薄状態が続いたとしたら、家賃は年々上がっていくことになります。では、テナントして家賃の値上げに対してどういった対策をとることができるのでしょうか。まずは、契約年数を長くすることです。通常ロンドンの賃貸契約は最低１年となっていますが、別に１年でなければいけないといことはありません。ひとによっては２年、３年という契約期間もできます。長くすることによって家主側に家賃の値上げするチャンスを与えないということです。ただ、長期間の賃貸契約を結ぶことにより、家賃の値上げは避けられますが、契約中の退去は難しくなってしまいますのでご注意ください。では長期間の賃貸契約をせずに２年目、３年目の家賃を据え置きにする方法ですが、契約書に最初の２年は家賃を据え置くという条項をいれてもらうことです。この交渉はオファーを出す時点でやらないといけません。オファーが受諾され契約書を交わす時点でそのような交渉をすると家主から契約を破棄される可能性があります。じゃんけんの後出しと同じです。英国で交渉する場合、そんな卑怯なやり方ではなく正々堂々と正直に話したほうがうまく行くことが多いからです。今年ロンドンに来られる方は賃貸物件探しに苦労するかと思いますが、根気よく探せば必ずいい物件に巡り合えます。
ロンドンの不動産市場の先行き
数年前からロンドン各地で古い公団住宅を取り壊し、マンションを建てたり、近代的なレストラン街にしたりする、いわゆる都市開発が急ピッチで進められている。日本だけではなく、ロンドンでも新築物件はとにかく人気が高く市場に物件が出ても、すぐに買い手や借り手がついていた、のは昨年までの話。2020年に入り、そんな不動産市場に変化が見え始めた。新築マンションが売れなくなってきているのだ。大きな要因はイギリスの欧州連合離脱（ブレクジット）。そして、ここにきて新型コロナウィルスの出現。人々の投資意欲をそぎ落とす出来事が重なり、不動産市場は先行きの見えない状態だ。人々が贅沢をしなくなっているのだ。新築マンションを借りるということは、贅沢である。高級車に乗るのと同じ。販売に関しても同じ、投資用マンションを購入しても、海外からロンドンに人が入ってこない。家賃収入を得ることが難しくなっている。5年前に新築マンションを購入した人が、今年売っても買値より高く売ることはできない。運が良ければ買値と同額で売ることができる。3年前に新築マンションを購入した人に関しては、買値どころか、数百万～一千万ぐらい安くしないと誰も見向きをしない。ロックダウンの4月以降73万人の人が職を失っただけではなく、960万人以上の人が未だ職場復帰できていないどころか、失業の危機にさらされている。以前は、初めて不動産を購入する人に対して、デポジット（頭金）が買値に５％でいいと言われていたのが、コロナパンデミックの後は15～20％のデポジットを最初に支払わなければ購入できない状態になっています。10％のデポジットを追加でポンと支払える人は稀で、多くの人が不動産の購入を諦めています。それでも、不動産会社も生き残るために必死で、数カ月前に売れた物件の看板を今でも立てたままでいたり、契約がだめになった案件も契約件数として報告していかにも今が買い時だという雰囲気を出し、市場が完全に鎮静化しないように試行錯誤している。イギリス政府は、Stamp Duty（不動産取得税）が購入価格50万ポンドまで免除となるStump Duty Holidayという政策を来年の3月末まで打ち出しているが、ロンドン市内で５0万ポンド以下の物件がほとんどないが、地方都市や地方の小さな町は物件の価格は50万ポンド以下なので、地方都市に住んでいる人にとっては優遇措置であるが、ロンドンに住んでいる人にとっては、特に恩恵はない。また、コロナウィルス感染状況が悪化しているのは、ロンドンのような大都市なので、ロンドンの不動産価格はしばらく横ばい、もしくは下落傾向に陥ることになるだろう。新築マンションの売れ残り、住宅ローンの貸し倒れ、私たちは大不況の入り口に立たされていることは間違いない。
新型コロナウィルスがロンドンの不動産に与えた影響
昨年末より蔓延し始めた新型コロナウィルス（以下コロナ）ですが、未だ衰えるどころか逆に勢力を増している感じです。コロナパンデミックは各国の経済にも大きな打撃を与えおり、旅行業をはじめ外食産業や小売業では大量のリストラを行っており、私が住むイギリスでは失業者が75万人に上ると言われています。消費意欲の減少は、多種多様な企業に波及していて、私のいる不動産業界にも影響が出ています。私のわかる範囲で簡単に状況をお伝えします。 銀行の貸し渋りこれは、予想していたことではありますが、銀行が住宅ローンの申請に対して承認を出さない。つまり、家を買いたくても買えない状態になっているということです。では、物件の価格が暴落しているのかと言いますと、それはまだ起きていません。イギリスは日本と違い海外から不動産投資をする人がたくさんいて、そういった人たちはこの状況下でも不動産を買っているからです。価格は、まだ暴落していないと言いましたが、下落はしています。 家賃滞納者の増加賃貸物件に住んでいる人の家賃の滞納、未納率が上がっています。調べによると、賃貸物件に住んている約25％の人が家賃の支払いができなくなっています。家主からのみ報酬をもらうイギリスの不動産システム上、家賃の未納は不動産会社への売り上げにも大きく影響してきます。 オフィス、店舗の解約、家賃未納これは、世界中で起きていることだと思います。在宅勤務が中心の今、都心に高額の家賃を支払う理由はありません。そこで多くの企業がオフィスの解約をしているのです。普段はビジネスマンで賑わう街が、ゴーストタウン状態になっていてレストラン、カフェの経営者がお店の家賃を支払えなくなっています。ロンドンの商業用物件の契約は通常10年が最低期間となっており、その間は解約できません。解約するには会社を潰すか新しい借り手を探す以外の逃げ道はないのです。 コロナの第２波が来てしまった今、人々はさらに消極的になっており、いつ自分が職を失うかという恐怖に怯え生活しています。そんな状態で不動産投資をしようとする人が減り、引っ越しをしようという人も減り、大手不動産会社はコスト削減に躍起になっています。コロナ感染を恐れ、物件の内見もオンライン化が進んでおり、不動産屋が商店街から消えてしまう日も遠い未来の話ではないかもしれません。